Konzeptbau: Von der Idee zum
Immobilienportfolio.

Der Konzeptbau-Prozess ist für kapitalstarke Privatpersonen konzipiert, die gezielt Vermögen durch Immobilien aufbauen möchten. Besonders geeignet ist er für Unternehmer, Freiberufler und Angestellte mit hohem Einkommen, die steuerliche Vorteile strukturiert nutzen und ein Portfolio schrittweise aufbauen wollen. Mindestvoraussetzung ist ein verfügbares Eigenkapital von ca. 150.000 – 200.000 €.

§ 23 EStG (Spekulationsfrist) bestimmt: Gewinne aus dem Verkauf von vermieteten Immobilien sind nach einer Haltedauer von mindestens 10 Jahren vollständig steuerfrei. Bei einer Wertsteigerung von 4 % p.a. auf ein 1-Mio.-€-Objekt entspricht das einem steuerfreien Gewinn von ca. 480.000 €. Würden Sie die Immobilie nach 9 Jahren verkaufen, wäre dieser Betrag mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern — bei Spitzenverdienern bis zu 45 %. Die 10-Jahres-Grenze ist daher kein Zufall, sondern strategische Pflicht.

SEV steht für Sondereigentumsverwaltung. Sie übernimmt alle operativen Aufgaben rund um die vermieteten Einheiten: Mieteinzug, Mieterkorrespondenz, Nebenkostenabrechnung, Instandhaltungskoordination und Neuvermietung. Ohne SEV müssten Sie als Eigentümer selbst erreichbar sein, Handwerker beauftragen und Abrechnungen erstellen. Mit SEV läuft das Objekt vollautomatisch. Die Kosten betragen typischerweise 25–35 € netto pro Einheit und Monat — steuerlich vollständig als Werbungskosten absetzbar.

Der Konzeptbau-Prozess funktioniert auch ohne Wertsteigerung profitabel — dank drei unabhängiger Ertragsquellen: (1) Fremdkapitaltilgung durch den Mieter, (2) Steuerentlastung durch AfA und Zinsen, (3) Cashflow aus Mieteinnahmen nach Finanzierungskosten. Die Wertsteigerung ist ein Bonus, kein Pflichtbestandteil. Bei Objekten in A- und B-Städten ist eine Wertsteigerung über 10 Jahre historisch sehr wahrscheinlich — aber nicht garantiert.

Für ein erstes Objekt mit einem Kaufpreis von ca. 600.000 – 800.000 € sollten Sie mit einem Eigenkapitaleinsatz von ca. 150.000 – 220.000 € rechnen (inkl. Kaufnebenkosten von ca. 12 %). Hinzu kommt ein empfohlener Liquiditätspuffer von 3 – 6 Monatsnettomieten. Bei Objekten mit Denkmalschutz oder Sanierungsbedarf kann der Kapitalbedarf variieren. In einem unverbindlichen Erstgespräch analysieren wir Ihre spezifische Situation.

Ja — das ist der Kern der Skalierbarkeit. Sobald die erste Finanzierung problemlos bedient wird und Ihre Bonität es erlaubt, können parallel weitere Objekte erworben werden. Jedes Objekt läuft in einem eigenen Zyklus, mit eigener SEV und eigenem Exit-Plan. Die steuerliche Optimierung multipliziert sich entsprechend. Boelke Capital begleitet den Aufbau eines Mehrfamilienhaus-Portfolios über mehrere Zyklen hinweg — von der ersten Immobilie bis zum institutionellen Bestand.